상업용 부동산 커리어 – 투자 직무
이번 칼럼은 상업용 부동산 커리어의 꽃이라 불리는 투자 직무에 대해 다뤄볼게.
영미권에서는 이 투자 부서를 Acquisitions 또는 Investments 부서라고 말하지.
어디에서 일하는가?
상업용 부동산의 투자팀은 아래와 같은 회사에 소속되어 있지. 크게 GP와 LP측으로 구분될 수 있어:
General Partner (GP)
- REAM/REIM (Real Estate Asset Management/Investment Management)*;
- REPE (Real Estate Private Equity)*;
- 리츠 (REIT; Real Estate Investment Trust);
- 디벨로퍼 (Real Estate Developer) 등
Limited Partner (LP)
- 국부펀드, 연금, 공제회, 중앙회;
- 보험사, 증권사;
- Wealth Management;
- Family Office (현금 보유량이 많은 회사들의 자기자본 투자)
보통 GP측 투자팀이 딜을 먼저 물어오고, 쩐을 대주는 입장인 LP측 투자팀은 이를 검토한다 생각하면 이해가 빠를 듯.
(물론 LP측 투자팀에서 먼저 괜춘한 딜을 발견해 친분이 있는 GP측에 같이 하자 제안할 수도 있음)
GP와 LP에 대해 생소한 부린이라면 아래 링크를 클릭해 이전 칼럼을 읽고 돌아오면 좋을거야:
부동산자산운용사가 하는 일을 쉽게 알아보자
Q. REAM/REIM과 REPE의 차이가 뭐죠?
자주 묻는 질문이라 따로 정리해봤어. 나도 과거 동일한 의문이 있었기도 했고.
결론부터 말하자면, REAM/REIM과 REPE 용어 자체는 Interchangeable 하다고 생각해.
크게 보자면 REAM/REIM이 REPE를 포괄한다 할 수도 있어.
다만 굳이 구분을 지어보자면 투자 전략이나 펀드 구조, Capital Raising, 보수 구조 측면에서 좀 차이를 보인다고 할 수 있지.
한국은 이 둘을 별도로 구분하지 않고 ‘부동산자산운용사’라는 표현으로 통칭하니 해외를 기준으로 설명해줄게.
REPE (Real Estate Private Equity)
먼저 REPE의 펀드는 폐쇄형 (Closed-End Fund; 투자 기간 중 환매 불가) 구조가 대다수야.
의사결정이 상대적으로 빠르고 신속한 Profit-Taking을 목표로 하지. 그래서인지 투자 성향도 평균적으로 좀 더 공격적이야.
많은 개인들(High Net Worth Individuals)과 기관들로부터 자금을 동시에 끌어오는 경우가 상당히 많아.
(참고로 내가 근무하는 REPE는 매번 투자를 할 때마다 개인 비중을 30% 이상 유지하고 있고, 개인 100%인 자산도 몇 개 존재해.)
또 괜춘한 성과보수 책정을 통해 매각 시 크게 한 탕 하려 하지.
REAM/REIM (Real Estate Asset Management/Investment Management)
REAM/REIM의 펀드는 개방형 (Open-Ended Fund; 투자 기간 중 환매 혹은 투자금 추가 가능) 구조가 주가 된다 생각해.
(물론 폐쇄형과 개방형 구조를 동시에 운용하는 경우가 많다는 것 알아두고.)
REPE 대비 상대적으로 좀 더 안정적인 자산에 대한 투자를 선호하고, 주 투자처는 기관들이 많지.
일부 펀드의 경우, 성과보수가 없고 운용보수만 받는 경우도 있어.
한국 업계의 특징
한국 업계에 대해 말하자면, 국내 부동산자산운용사는 해외에 달리 Open-Ended Funds를 운용하는 곳이 거의 없는 것으로 알아.
(내가 틀릴 수도 있어. 한국을 떠나온 지가 좀 되서… 별도 리서치 요망.)
대부분 투자기간 5-7년의 폐쇄형 펀드로 운용하고 있고.
이런 점에서는 REPE의 성격을 띄는데, 반대로 보수적인 기관들의 투자 성향으로 인해 한국 운용사들은 Core / Core Plus 전략으로 투자하는 케이스가 훨씬 많아.
안정적인 자산 위주로 투자하다 보니 북미의 공격적인 REPE들이 지향하는 수익률 대비 목표 수익률을 낮게 설정하는 경우가 많지.
또 내가 알고 있기로 한국 부동산자산운용사들이 운용하는 펀드들은 (공모펀드가 아닌 이상) 투자처 100%가 기관이야.
대부분 한국 부동산자산운용사들의 영문명칭은 OOO Investment Management / OOO Asset Management 형태를 취하고 있고 약어도 AMC라는 표현을 쓰지만…
REPE 그리고 REIM/REAM 성격을 동시에 띄고 있다 보면 될 것 같아.
부동산 투자팀 직급 체계 & 하는 일
한국은 다들 알다시피 사원에서 임원까지 직급이 매우 심플하니 굳이 언급하진 않을게.
북미 기준으로 투자팀의 직급 체계는 대략 아래와 같아.
- Analyst (학부 졸업생 또는 1-2년 경력): 각종 허드렛일 / 리서치 / 제안서 작성 / 모델링
- Senior Analyst
- Associate (MBA 졸업생 또는 3-5년 경력): 업무는 위와 비슷하나 조금 더 노련해짐
- Senior Associate
- Director (5-6년차 이상): Director 이상급은 딜소싱, 협상, 네트워킹 등에 집중 + Analyst/Associate 관리
- Associate Vice President (AVP)
- Vice President (VP)
- Senior Vice President (SVP)
- Executive/Managing Director
- Partner / CEO
위 직급은 국가나 회사별로 Case-by-Case라는 사실은 인지하고 봐줬으면 해.
(예를 들면 VP와 Director의 직급 순서가 반대인 경우도 많음)
투자팀의 업무 개요는 아래 링크와 내용이 겹치니 이 글에선 생략하겠으.
부동산 투자팀 직무 요구사항
테크니컬 스킬
- 부동산 투자실무에 대한 배경지식
- (적당한) 재무/회계지식: 리츠 근무 시 더 도움이 많이 됨
- 숫자에 대한 감각: 고차원적인 수학보다 빠른 산수 능력이 필요
- 필력이 좋아야 함: 교정할 부분이 적으면 상사들의 퇴근 시간을 단축시켜줌
- 엑셀 밸류에이션 스킬: Pro Forma 모델링 가능 수준 + 단축키 숙지를 통한 빠른 키보드 손놀림
- 파워포인트 스킬: 제안서 & 차트 작성을 밥 먹듯이 함 (고급 디자인/편집이 가능하다면 더 사랑받음)
- 워드 스킬: 문서 서식에 대한 이해, 색인 삽입, Markup 정도만 잘 알아도 문제 없음
- Argus Enterprise 스킬: 한국 업계에서는 크게 해당사항 없음
- 구글맵/위성/My Maps 기능 (면적 측정 등) 숙지
소프트 스킬
- 영어 실력: 해외팀만 필요한 것이 아님. 국내부동산에 투자하는 해외투자자와도 미팅할 일이 많음
- 꼼꼼한 성격: 별표 5개. 후임이 꼼꼼하지 못하면 상사들의 빡침 레벨이 증가함
- 밝고 활달한 성격: 업계 관계자들과의 네트워킹에 있어 플러스
- 협상 능력: 딜 = 협상의 연속임. 심리학, 협상, 화술 관련 독서가 많이 필요
- 독해 능력: 읽어야 할 난해한 문서가 꽤 많을 수 있음 (각종 법률 관련 문서 포함)
- 체력: 바쁘게 돌아가는 딜 가운데 야근이 꽤 많을 수 있음
부동산 투자팀 연봉 수준
위의 사진을 보삼. 상업용 부동산 관련 연봉 정보 측면에서 가장 공신력 있다는 CEL & Associates의 2021년 연봉 데이터 가운데 투자(Acquisitions) 파트만 분류해 캡쳐해 놓았어.
물론 저건 미국 기준 연봉이라 한국 대비 높은 편이야.
거래랑이 많고 물가가 높은 도시가 당연히 연봉 레벨이 좀 더 높겠지?
- Tier 1 마켓인 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코, LA 등은 High Range 수준으로 보면 되고;
- Tier 2 이하급 마켓은 Low – Median Range로 참고하면 돼.
꼭 도시뿐 아니라 회사 규모 그리고 팀/실무진의 ‘실력’과 ‘실적’에 따라 차이가 꽤 클 것이기 때문에 어디까지나 참고용으로만 봐줘.
(참고로 토론토는 위 테이블을 기준으로 하면 Low Range에 가까운 듯 싶네.)
한국의 경우, 대형 부동산자산운용사 신입직을 기준으로 하면 성과급을 제외한 기본급 연봉은 5천만원 이상일거야.
다만 업계 전체 평균으로 잡으면 4천에서 5천만원선일테니 미국 대비 30-50% 정도 낮을 듯.
보너스 %는 시장 상황과 회사 규모, 팀의 실적에 따라 Case-by-Case이기에 패스할게.
보통 투자 부서의 보너스 %는 그 해 얼마만큼의 딜을 성공적으로 매입/매각했냐에 따라 천차만별이야.
(대형사들의 경우 매각은 보통 운용팀이 담당하는데, 중소형 운용사/PE에서는 투자팀도 매각 작업에 적극적으로 참여하기도 하거든.)
큼직한 건들을 여러 개 클로징해서 실적이 괜춘하다면, 연말에 두둑한 보너스를 기대해도 좋아 🙂
