상업용 부동산 커리어 – 운용 직무
이번 칼럼에서는 투자 직무에 이어 운용 직무에 대해 다뤄볼거야.
투자 부서가 찍새라면, 운용 부서는 딱새라 비유할 수 있어.
투자 부서가 딜을 따와서 클로징까지 완료하면, 운용 부서는 그 자산을 겁나 갈고 닦아 광내는거지.
한국 부동산자산운용사 근무 시 내가 존경하던 사수 분이 이런 말씀을 하신 적이 있어.
“차후 기회가 온다면 운용 업무를 적어도 3년은 해봐라. 투자에 있어 더 큰 시야를 가지게 될거야.”
이 말씀을 계속 마음 속에 간직하고 있었거든?
그러다 현재 회사에서 운용 업무를 하게 될 기회가 와서 놓치지 않고 잡았지.
실제 투자 쪽에서 시작해서 운용 쪽으로 넘어와보니 이 말 뜻을 이제 좀 알겠더라고.
정말 부동산 자산이 어떻게 굴러가는지 더 디테일하게 알 수 있거든.
어디에서 일하는가?
자산의 운용은 GP가 담당하다 보니 운용팀은 보통 GP측 회사들에 소속되어 있어.
- REAM/REIM (Real Estate Asset Management/Investment Management);
- REPE (Real Estate Private Equity);
- 리츠 (REIT; Real Estate Investment Trust);
LP측도 운용(Portfolio/Asset Management)팀이 있을 수 있는데, 이런 경우는 GP측에서 물어오는 딜들의 투자/운용 검토를 병행하고 GP가 잘 하고 있나 간섭하지.
이전 칼럼에서도 언급했지만, GP와 LP가 뭔지 잘 모르는 부린이라면 아래 링크를 클릭해서 읽고 오삼:
부동산자산운용사가 하는 일을 쉽게 알아보자
부동산 운용 피라미드
부동산의 운용에 연관된 부서는 크게 3가지 파트로 구분할 수 있어.
Portfolio Management, Asset Management, 그리고 Property Management.
피라미드로 비유하자면 위에 언급한 순으로 구조를 이루고 있다고 보면 될 듯.
하나씩 깊이 들어가보도록 하자:
1. Portfolio Management (포트폴리오 관리)
포트폴리오 매니지먼트 부서는 회사 규모에 따라 있을 수도 있고, 없을 수도 있어.
(규모가 작은 회사는 거의 없다고 보면 돼. 개방형 펀드를 운용하는 대형 회사들에는 많이들 있지.)
초대형 글로벌 부동산 운용사/PE들이 운용하는 펀드는 보통 지역별, 자산군별, 투자 전략별 등으로 나뉘어 수십 개의 부동산들이 편입되어 있거든.
이렇게 다수의 부동산을 묶어서 관리하는 Pooled Fund의 경우, 포트폴리오 매니지먼트의 역할이 중요해.
개별 자산을 하나하나 신경쓰는 것도 중요하지만, 이렇게 조낸 많은 부동산들이 포함된 펀드를 관리하려면 거시적인(Macro-Level) 관점의 분석이 반드시 필요하거든.
Portfolio Manager(포트폴리오 매니저)들은 포트폴리오 차원에서의:
- 재무적 모니터링
- 목표 수익률 대비 성과 분석
- 예산 설정
- 리파이낸싱(Refinancing) 작업 등을 수행하지.
그렇다보니 투자팀과도 긴밀하게 협력하며 매입 결정에 영향을 미쳐.
포트폴리오 전략에 전반적으로 부합하는 자산들 위주로 인수를 해야 할테니 말이야.
2. Asset Management (자산 운용)
GP측 회사에서 결코 없어서는 안될 운용(AM; Asset Management)팀이야. 위에서 간략히 언급했듯이,
- GP측 운용팀: 자산을 실제 운용하는 팀
- LP측 운용팀: GP측 운용팀을 간섭하는 팀, OK?
이 팀은 ‘Property-Level’, 즉 개별 자산들이 잘 굴러가게끔 관리하는 팀이야.
보통 한 명의 운용팀 매니저(Asset Manager)가 여러 자산들을 개별적으로 관리하곤 하지.
직무 내용은 아래와 같이 구분할 수 있어:
예산 책정 (Budgeting)
매년 개별 자산별로 예상되는 수입, 운영비용, Capital Expenditure(Capex), Leasing Capital(임대차 관련 비용) 등을 정리해서 예산을 책정해.
이 작업을 위해 아래 3번에서 언급할 자산관리자(Property Manager)와 긴밀히 협의하지.
회사별로 다르긴 할텐데, 내가 근무하는 곳은 연말에 한번 내년 예산을 짜고, 7-8월경에 실제 그간 지출된 비용들을 근거로 Reforecasting을 진행해.
임대차 계약 분석, 관리 (Leasing Analysis)
임대차 관련 모든 정보를 관리하는 한편, 공실을 최소화하기 위해 노력해.
이 작업을 위해서는 임대차브로커(Leasing Broker), 변호사(Lawyer)와 긴밀히 협력하지.
- 렌트비 및 매년 상승률 책정;
- 관리비 환급 구조 책정;
- 무상임대(Free Rent), 입주공사지원비(Tenant Allowances) 책정;
- 임대차 계약 세부내용 조율 등을 진행하는데,
투자 시점 투자팀이 예측(Projection/Underwriting)한 수입/비용, 매년 예산(Budget) 등과 비교하면서, 이에 맞추거나 상회하도록 노력하며 임차인과 협상을 진행하지.
내가 근무하는 곳의 경우, 협상을 시작하기 이전에 LP측 운용팀에 위와 같은 내용을 전달하고, 그들 역시 큰 이견 없이 동의하면 가망/갱신 (New/Renewal) 임차인과 협상에 돌입하곤 해.
임대차계약이 성사되면, 자산관리자(PM; Property Manager)와 역시 가까이 일하면서 임대차 기간 중 일어나는 모든 세부적인 일들에 관여하게 되지.
과거의 작은 예시를 하나 들자면, 우리가 관리하는 Florida에 소재한 리테일 자산 내의 임차인에게 갑자기 수도관이 터지는 사고가 발생했다고 연락이 왔었어.
PM은 이 사고를 우리에게 즉각 보고했고, 우리 AM에서는 임대차 계약서 검토 후 계약 내용에 따라 보수 기간동안 임대료를 면제하고, 보험 브로커(Insurance Broker)에 바로 연락을 넣어 이에 대한 청구(Claim)을 진행했지.
이와 같이 이렇게 크고 작은 일을 모두 세세히 관리한다고 보면 돼.
보수공사/레노베이션 (Renovations)
규모가 작은 보수 작업이라면 PM측과 협의해 빠르게 처리할 수 있는 반면에, 규모가 큰 레노베이션 공사의 경우 Project Manager(Owner’s Rep)을 선임하여 전반적인 과정을 일임/감독해.
운용팀 매니저는 보통 여러 자산들을 관리하다 보니 레노베이션에 필요한 모든 과정을 일일이 지휘하기 어려운 경우가 많아.
따라서 프로젝트 매니저를 선임하여 Planner, Architects, Surveyor, Engineer, Traffic Consultant, 이외 각종 외부 컨설턴트들과 작업을 진행하는 과정을 일임하지.
가령 쇼핑센터에 있던 기존 임차인들을 내보내고 신용등급이 좋은 새로운 대형 슈퍼마켓을 들여오기 위해 규모가 큰 레노베이션을 진행한다 치자. 그러면:
- 프로젝트 매니저의 도움을 받아 그 과정을 수행할 위와 같은 외부 전문가들을 고용하고;
- 프로젝트 매니저/외부 전문가들의 자문을 받아 예산을 책정하는 한편;
- 시(City)의 허가를 위해 제출할 각종 자료들을 준비하고;
- 중간중간 프로젝트 매니저/외부 컨설턴트들과 함께 현장에 들려 잘 진행되고 있는지 체크도 하지.
- 또 대형 임차인과 임대차 계약서도 변호사의 도움을 받아 수정본이 수없이 오가는 등…
할 게 정말 많지? 너무 쫄지마. 막상 닥치면 다 하게 된다네.
리포팅 (Reporting)
자산에 투자한 LP 투자자들을 비롯해서 대출을 해 준 대출기관들에게:
- 매달 PM이 전달한 월간 보고서(Monthly Report)를 전달하고;
- 분기별로 분기 보고서(Quarterly Report)를 작성하여 재무제표 등도 함께 첨부하여 송부하지.
여간 시간을 많이 잡아먹는 게 아니야. 남의 돈 끌어와서 운용하는 게 쉬운 게 아니여.
파이낸싱 (Financing)
자산을 운용하는 과정 중에 투자 시점 받았던 기존 대출의 만기가 도래하면, 모기지브로커(Mortgage Broker) 혹은 대출기관에 직접 연락하며 리파이낸싱(Refinancing; 차환/대환)을 진행해.
국내의 경우 대출을 실행할 수 있는 기관들이 사실 그리 많지 않다 보니 대출기관에 직접 연락한다 보면 되고…
해외는 대출기관들이 워낙 많다 보니 같이 자주 일하는 모기지브로커에 연락한 뒤, 몇 군데 조건을 비교하며 어떤 옵션이 우리 자산의 수익률을 극대화할 수 있는지 모델에 돌려보곤 해.
매각 (Disposition)
최적의 시점에 자산을 매각할 수 있도록, 그리하여 수익률을 최대한 높일 수 있도록 짱구를 겁나 굴려.
- 경쟁입찰의 경우, 브로커 매입매각자문(Capital Markets)팀과 조율하며 적절한 Buyer를 찾게 되고;
- 수의계약(Off-Market)으로 진행할 예정이라면 Potential Buyer들과 다이렉트로 이야기하곤 하지.
투자팀이 잘 사는 역할을 담당한다면, 운용팀은 잘 파는 일을 수행하는겨.
이외에도 여러 업무들이 있어 말하려면 끝도 없지만, 이 정도 요약이면 충분할 듯 싶네.
3. Property Management (자산 관리)
자산관리자(PM; Property Manager)는 AM의 지시를 받아 매일의 자산 운영을 관리해.
규모가 큰 REAM/REIM의 경우, 자체적으로 PM팀이 있는 경우도 있지만, 대부분은 아래와 같은 회사들의 PM팀에 자산관리를 위탁하지.
- CBRE, Colliers, JLL, Savills, Avison Young
- 교보리얼코, 젠스타메이트 등
임대료 수취, 운영비용 지불을 포함해서 각종 임차인들의 각종 에러사항에 대한 First Contact Point가 돼.
PM은 이러한 내용들을 AM에 바로바로 보고를 하게 되어 있어.
AM이 PM과 협력하듯이, PM 역시 자산 운영에 필요한 보수 작업을 혼자 다 하는 게 아니라 시설관리(FM; Facility Management) 업체 혹은 각종 하청 업체들과 협력하여 이를 진행하지.
(가령 Landscaping(잔디 깎기 등), Asphalt Milling & Paving(아스팔트 교체), HVAC Repairs(냉난방 보수) 등과 같은 작업들 말이야.)
자산관리자들의 근무지는 PM 본사 오피스이거나, 대형 건물의 경우 해당 건물에 PM 오피스를 별도로 마련하여 상주하며 일하는 경우도 있어.
또 매달 운용팀 매니저에게 월간 리포트(Monthly Report)를 보내주는데 이에 포함되는 내용은 대략:
- 실제 자산에서 일어나고 있는 일들 간략 요약
- 월간 재무제표, 원장(Ledger), 시산표(Trial Balance)
- 임대차명세서(Rent Roll)
- 미수금 내역(Receivables) 등이 있어.
그래서 부기(Bookkeeping)와 부동산 회계(Property Accounting) 지식이 있으면 좋아.
보통 위와 같은 내역을 엑셀로 전부 관리할 수도 있고, 북미에서는 대부분 Yardi라는 프로그램을 사용해서 엑셀과 병행하여 관리하곤 해.
아, 그리고 임대아파트(Multi-Family) 자산같은 경우, 임차인들이 일반 상업용 부동산 대비 워낙 많잖아?
100, 200, 300 가구 이상이 되면 운용팀 매니저가 일일이 관리하기가 어려워.
오피스, 리테일, 물류 등 임차에 있어서는 운용팀 매니저가 직접 깊이 관여를 하는 반면에, 주거용 부동산들의 경우, PM 측에서 직접적인 임대차 관리에 좀 더 관여한다는 것을 알아둬.
부동산 운용팀 직무 요구사항
투자 부문과 크게 다르지는 않아서 이 부분은 생략하도록 할게. 아래 글을 참고해 줘.
부동산자산운용사/PE/기관 ‘투자’ 커리어 (feat. 연봉)
한가지 첨언하자면, 회계 지식이 좀 더 강하면 더 유리할 것 같아. 왜냐고?
매달 LP측에 PM측에서 전달한 월간 보고서를 전달하게 되는데, 이 때 LP측 회계팀도 수신인에 들어가는 경우가 많거든.
그러면 종종 질문이 와. 재무상태표, Trial Balance 등을 보니 이전 달과 비교할 때 Balance가 맞지 않는데 왜 그런 것이냐, Bad Debt이 더 많아졌는데 그 배경은 무엇이냐 등…
PM측 회계 부서와 조율해서 이런 질문들에 회신하게 되는데, 이를 이해하고 잘 답하려면 어느 정도 회계 지식이 있으면 좀 수월하지.
또 분기별 보고서를 투자자들에게 보낼 때도 감사를 받은 재무제표를 첨부하게 되는데, 이 때 회계법인과도 협의를 해야 하기도 하거든.
부동산 운용팀 연봉 수준
상업용 부동산 관련 연봉 정보 측면에서 가장 공신력 있다는 CEL & Associates의 2021년 연봉 데이터 가운데 운용(Portfolio Management, Asset Management, Property Management) 관련 파트만 분류하여 캡쳐해 놓았어.
부동산 운용 피라미드에서 윗단으로 올라갈 수록 연봉이 좀 더 세다는 것을 알 수 있을거야.
북미 기준 데이터라는 것을 참고해 주고, 투자팀 관련 칼럼에서 언급했듯이 한국의 경우, 미국 대비 30-50% 정도 낮은 수준이라고 생각하면 좋을 것 같아.
- High Range: Tier 1 마켓 – 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코, LA 등;
- Low-Median Range: Tier 2 이하급 마켓
도시뿐 아니라 회사 규모 그리고 팀/실무진의 ‘실력’과 ‘실적’에 따라 차이가 꽤 클 것이기 때문에 어디까지나 참고용으로만 봐줘.
