상업용 부동산 투자의 위험과 기회
모든 부동산 투자에는 위험과 기회가 공존하지. 이걸 다른 말로는:
- 위험이 없는 기회란 있을 수 없다.
- 부동산의 가치는 위험과 기회의 균형에서 결정된다…라고 정리할 수 있어.
안타깝게도 장표상의 숫자들은 투자 위험과 기회에 대한 모든 판단을 내려주기는 역부족이야.
따라서 이번 글에서는 상업용 부동산을 투자하는 데 있어 고려해야 할 위험과 기회 요소 몇가지를 정리해보려 해.
상업용 부동산 투자의 위험
운영비용 리스크
자산을 운영하는 데 있어 필요한 비용들이 예상과 달리 크게 증가해 순이익이 줄어들 수 있는 것을 말해.
수도광열비(Utilities)나 세금(Taxes), 보험료(Insurance)와 같이 임대인 입장에서 통제하기 힘든 비용들(Uncontrollable Expenses)을 그 대표적인 예로 들 수 있어.
어떤 임대구조로 계약이 체결되었느냐에 따라 이에 대한 리스크를 다소 완화시킬 수는 있겠다만, 운영비용에 대한 모든 리스크를 임차인에게 한꺼번에 떠넘기기엔 아무래도 어렵겠지.
비용 분석을 아무리 꼼꼼하게 했다 해도, 장담하건대 그 예측대로 그대로 흘러가진 않을거야.
그래서 정기적으로 운영비용에 대해 면밀히 검토할 필요가 있어.
매년 예산을 책정하고 (Budgeting), 반기 무렵 비용에 대한 Reforecasting을 하는 것이 다 이러한 이유 때문이지.
임대차 / 공실 리스크
투자자의 수익은 임대차 계약 현황과 직결돼.
물론 처음 임대차 계약을 맺을 때 리스크를 최소화하는 방향으로 구조를 짜긴 하겠지만, 세상 일을 누가 알겠어?
한 자산의 50%가 대형 임차인에 의해 점유되고 있었다 가정해보자.
물론 처음 임차인을 받을 때 신용분석(Credit Analysis)을 철저히 했겠지만, 모종의 사정으로 이 대형 임차인이 임대료를 지불하지 못하다가 결국 퇴거했다고 생각해봐.
단순히 말해 전체 순수익의 50%가 날라가는 셈인데:
- (신용이 양호한 임차인에게) 얼마나 빠르게 재임차가 가능할 것인가?;
- (재임차가 가능하다면) 새로운 임차인에게는 비슷하거나 더 나은 조건으로 임차가 가능할까?;
- 새로운 임차인을 받기 위해 해당 공간에 대한 내장 공사나 구조 변경이 필요할까?
등을 고려해볼 필요가 있겠지.
재해 / 사회적 재난상황 리스크
화재, 지진, 해일, 홍수 등 재해로 인해 자산이 치명적인 손상을 입을 가능성도 지역에 따라 분명 존재해.
가령 미국 플로리다주같은 경우 허리케인이나 홍수 관련 재해 리스크가 상대적으로 높은 편이기에, 이에 대한 담보를 필히 보험증권에 포함시키는 편이야.
재해로 인한 직격탄을 맞게 되면 자산의 수익이 급감하는 것은 물론이고, 이를 다시 복구하기 위한 시간과 비용도 상당히 들게 되니 치명적이겠지.
또 이번 코로나 사태와 같은 사회적 재난상황으로 얼마나 많은 사업장이 문을 닫았나 생각해봐.
임차인도 임차인이지만, 건물주(임대인)들도 임대료를 제대로 받지 못하거나 공실이 급증하니 충격이 상당했지.
유동성 리스크
부동산은 알다시피 기타 투자자산군 (국채, 주식 등) 대비 유동성이 떨어진다는 약점을 가지고 잇어.
- 만일 급하게 자금이 필요한 시점이 온다면?
- 얼마나 빠르게 자산을 처분할 수 있을까?
- 매각 시점의 부동산 시장은 어떠할까?
시장 상황이 좋지 않을 때 급전이 필요하여 자산을 매각해야만 하는 리스크도 배제할 수는 없겠지.
상업용 부동산 투자의 기회
운영비용에 대한 기회
새로운 자산을 취득한 후, 이전 임대인 대비 더욱 효율적인 자산관리를 통해 운영비용을 절감할 수 있다면 순수익을 증가시킬 수 있는 기회일거야.
중소형 자산들을 많이 다루는 운용사에서 근무하는 나는 이러한 사례를 상당히 많이 보고 있어.
특히 개인, 즉, 고액자산가가 소유한 건물의 경우, 건물에 대한 관리를 자산관리(PM) 업체에 상당 부분 일임하는 경우가 꽤 많은데, 뭐든 직접 챙기지 않으면 구멍이 생기기 마련이야.
운용사들의 경우, 전문성을 발휘해 PM과 거의 매일 긴밀히 소통하며 이런 부분을 상대적으로 더 잘 챙기니, 아무래도 수익/비용 관리가 더 잘될 수밖에 없지.
취득한 자산이 기존 보유한 자산과 거리가 가깝다면, 시너지가 발생해 좀 더 비용을 절약할 수도 있고.
임대차에 대한 기회
수요가 공급을 초과하는 시장인데, 몇몇 임차인들의 계약 만료 시점이 다가오고 있고, 현재 계약된 평균 임대료 수준이 주변 유사 자산들 대비 낮다고 가정해보자.
현재 회사에서 2018년에 취득해 2021년에 매각한 토론토 권역 중소형 물류 포트폴리오 하나를 예로 들어볼게.
2018년 취득 당시 평균임대료는 SF당 5불대.
그린벨트로 인해 부족한 개발 가능 토지, 권역 내 제한된 물류 용도 구역, 전자상거래 수요 상승, 1% 미만의 시장 공실률 등을 바탕으로 토론토 권역의 물류 임대료는 정말 무섭게 치솟았어.
이 포트폴리오 역시 19년 초 – 20년 말에 이르기까지 20여개 임차인들과의 갱신 혹은 신규 임차를 통해 SF당 시작임대료를 9-10불대로 인상했지.
그것도 매년 Flat 임대료가 아닌 SF당 매년 0.5불씩 오르는 조건을 추가해서… 임차인 입장에서는 참 안타까워.
그 결과 매각 시점의 포트폴리오 전체 평균임대료는 8불 중반대로 올랐고, 순수익의 상승이 자산 가치와 직결되다 보니 투자자들은 두둑한 수익금과 함께 함박 웃음을 지었어.
이렇듯 기존의 임대료를 시장임대료 수준으로 재조정하여 임차하는 것을 Mark-to-Market Lease-Up이라고 해.
매각가치에 대한 기회
부동산 불패라는 말도 있듯이, 좋은 입지의 부동산을 오래 보유하면 큰 수익을 낼 수 있다는 것은 누구나 알고 있는 사실이지. 이에 더해서:
- 일정 기간 레노베이션을 거쳐 더 매력적인 자산으로 업그레이드를 시키거나;
- 용도 변경을 통해 기존의 저평가된 자산을 새로운 형태로 탈바꿈시키거나;
- 기존 임차인의 임차 만기 시, 신용 상태가 더 양호한 양질의 임차인들로 채워넣는 등의 작업을 거친다면
매각가치의 상승을 더 크게 견인할 수 있을거야.
개인적으로 이렇게 밸류애드(Value-Add) 전략을 실행할 수 있는 자산들을 다룰 때 더 재미있고 많이 배우는 것 같아.
마무리
자, 이렇게 간략히 상업용 부동산 투자의 위험과 기회 요소 몇가지를 알아봤어.
사실 부동산을 투자하고 운용하는 과정 가운데 100% 맞는 정답이란 존재하지 않아.
자산, 투자자, 시장에 따라 위험과 기회를 조율하는 방식이 다들 천차만별이니까 말이야.
그럼에도 상업용 부동산에 투자를 하는 입장이라면:
- 모델상의 숫자들과 실제 결과값은 이러한 위험과 기회 요소들로 인해 다를 수 있다는 것을 인지하면서,
- 언제나 어떤 잠재 위험이 있을지 내/외부 상황에 대한 분석을 게을리 하지 않고,
- 기회를 극대화할 수 있도록 다방면으로 연구를 해 나가는 것이 바람직한 태도일거야.
