상업용 부동산 레버리지의 장점
모든 딜이 그런 것은 아니지만, 대다수 상업용 부동산 투자에는 레버리지(대출)가 빈번하게 활용돼. 왜 그럴까?
레버리지 효과(Leverage Effect)라는 말을 다들 한번쯤 들어봤을거야.
레버리지 효과란 차입한 돈을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말해.
쉽게 말해 같은 이익을 얻더라도 내 투자금(자본)을 적게 들이면 자본 대비 이익의 비율이 상승한다는 것이지.
- 1천원을 투자해서 100원의 순이익을 내면 자기자본이익률(ROE; Return on Equity)은 10%이겠지?
- 반면에 자기자본 500원에 차입금 500원을 더해 100원의 순이익을 내면 자기자본이익률은 20%가 되지.
결국 차입금에 대한 이자부담이 기대수익률보다 작다면 돈을 빌려서 투자하는 것이 유리하다는거야.
이번 글에서는 상업용 부동산 투자에 있어 이 ‘레버리지’의 장점에 대해 간략히 썰을 풀어보려 해.
레버리지를 활용한 상업용 부동산 투자
상업용 부동산 실물 자산 투자 시, 자산 가치의 45-75%는 대출을 활용하는 것이 일반적이야.
달리 말하면 25-55%의 투자금(자기자본)만 있으면 된다는 말이지.
레버리지를 이용한 투자는 긍정적인 측면과 부정적인 측면, 양쪽 모두 존재하는데…
- 대출 원리금을 공제한 후의 수익률(Levered Return)이 Cap Rate 대비 높다면 긍정적(Positive).
- 순운영소득(NOI; Net Operating Income)이 대출 원리금(Debt Service)을 커버하기에 충분하지 않다면 부정적(Negative).
- 대출 이율(Mortgage Rate)이 Cap Rate보다 높다면 부정적(Negative).
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참고로 위에서 말한 Cap Rate이란 레버리지 효과, 화폐의 시간 가치, 또 각종 자본적 지출 비용 등 기타 외부 영향 요인들은 모두 배제한 매매가 대비 수익률을 말해.
보통 자산에서 발생한 NOI를 매매가로 나눠서 계산하지.
좀 어렵나? 더 쉽게 말하면:
- 대출 전혀 없이 현금 100%로 자산을 매입했을 때;
- 해당 자산으로부터 나온 수입(Income)에서 운영비용(Expenses) 공제한 순운영소득(NOI)을;
- 투자금(현금 100%)으로 나눠준 비율이라 생각하면 좀 더 이해가 빠를 듯.
- 즉, Cap Rate = Return before Financing
(Cap Rate에 대해서는 차후 칼럼에 대해서 더 깊이 다루도록 할게.)
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Negative 레버리지, 즉 NOI가 Debt Service를 충분히 커버할 수 없는 상황이라면 대부분은 금융기관에서 대출을 내주기를 꺼려하지만, 예외적으로 허용되는 사례들이 있긴 해.
예를 들어 저평가된 자산을 인수한 뒤, 보다 효과적인 운용 기법을 통해 임대수익을 급격히 올릴 수 있다거나, 혹은 운영비용을 줄일 수 있는 상황이라면…
금융기관의 성향에 따라 초기 몇 년간은 Debt Service Coverage Ratio(DSCR; NOI / Debt Service)가 낮다 하더라도 이를 허용하고 대출을 실행할 수 있지.
(참고: 일반적으로 금융기관이 선호하는 Minimum DSCR은 1.2x – 1.3x 수준)
상업용 부동산 레버리지 예시
자, 그럼 몇 가지 예시를 들어 레버리지의 임팩트를 살펴볼까나.
Cap Rate이 5%인 100억원의 부동산을 매입하는 사례를 들어볼게. 연 가치상승률은 7%라 가정해보자.
대출이 없을 경우 연수익률 예시
100억을 풀로 현금으로 땡겨 매입한다면:
- Direct Return (Cap Rate; 직접적인 연 수익): 5% = 5억원
- Indirect Return (Appreciation; 연 가치상승률; 간접적인 연 수익): 7% = 7억원
- Total Return (연 총수익): 5억원 + 7억원 = 12억원
- Rate of Return (수익률): 12억원 / 100억원 = 12%
이 경우, 자기자본이익률(ROE)와 투자자본수익률(ROI)은 12%로 동일하겠지.
- 위에서 말한 Direct Return은 자산으로부터 순수히 창출되는 Cash 수익을 말하고;
- Indirect Return은 보유만 하고 있어도 오르는 시세를 뜻해.
대출이 있을 경우 연수익률 예시
40억은 현금으로 투자하고 자산가치의 60%, 즉 60억은 대출로 땡긴다 해보자. 대출 이율은 4%로 가정해볼게.
Interest-Only Loan(원금상환부담이 없는 대출)이라면 매년 이자비용은 2억 4천이겠지.
- Direct Return: (5억원 – 2억 4천만원) = 2억 6천만원
- Rate of Direct Return: (2억 6천만원 / 40억원) = 6.50%
- Indirect Return (연 가치상승률): 7% = 7억원
- Total Return (연 총수익): 2억 6천만원 + 7억원 = 9억 6천만원
- Rate of Return on Equity (자기자본수익률): 9억 6천만원 / 40억원 = 24%
두 예시의 수익률 차이가 보여? (12% vs. 24%)
이처럼 (1) 레버리지와 (2) 자산가치 상승률은 상업용 부동산 투자를 아주 매력적으로 만들어주는 요소들이야.
레버리지가 수익률에 미치는 영향을 이해하기 위해 좀 더 단순한 공식 하나를 알려줄게.
- ※ 자산으로부터 창출되는 연 수익과 대출원리금 비용은 제외한 단순 계산임을 참고해줘.
- ※ 그저 자기자본을 적게 넣을수록 ROI가 어떻게 변동하는지 보자는 취지의 예시니까:
Return On Investment (ROI) = Rate of Appreciation (가치상승률) / Equity Ratio (자기자본비율)
이번에도 역시 100억 건물을 매입한다 해보자.
예시 1: 현금을 10%만 투자하고 (= 10% Down payment) 대출을 90%를 땡길 경우 (= 대출 90억원)
- 연 가치상승률: 7%
- ROI: 7% / 10% (Equity Ratio) = 70%
- 검증: 자기자본 10억원 x 70% = 7억원
- ROI: 7억원 / 10억원 = 70%
예시 2: 현금을 25%만 투자하고 (= 25% Down payment) 대출을 75%를 땡길 경우 (= 대출 75억원)
- 연 가치상승률: 7%
- ROI: 7% / 25% (Equity Ratio) = 28%
- 검증: 자기자본 25억원 x 28% = 7억원
- ROI: 7억원 / 25억원 = 28%
예시 3: 현금을 40%만 투자하고 (= 40% Down payment) 대출을 60%를 땡길 경우 (= 대출 60억원)
- 연 가치상승률: 7%
- ROI: 7% / 40% (Equity Ratio) = 17.5%
- 검증: 자기자본 40억원 x 17.5% = 7억원
- ROI: 7억원 / 40억원 = 17.5%
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- Q. 건물 가치도 똑같이 100억이고 대출도 60%를 땡기는데 왜 여기서는 17.5%이고 위에서는 24%에요?
- A. 레버리지의 영향만 살펴보자는 취지로 연 수익과 대출원리금 비용은 제외한 단순 계산이니까.
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