부린이들, 안녕. 어프렌티스의 첫 칼럼에 온 것을 환영해.
우선 어프렌티스의 칼럼은 아래와 같은 이유로 ‘반모 (반말모드)’를 지향한다는 것을 유념해 주오.
- 일단 성격상 딱딱한 것 자체를 싫어함;
- 어려운 용어도 최대한 쉽게 설명해주고 싶은 마음;
- 왠지 친한 선배가 친숙하게 알려주는 듯한 느낌이 들지 않을까, 허허.
잡소리는 여기까지 하고, 본론으로 바로 들어가자.
부동산자산운용사에서는 어떤 일을 하는가?
- 돈 많은 기관들이나 큰 손(HNW; High Net Worth)들의 쩐(돈)을 받아서;
- 괜찮은 부동산을 매입/개발하거나, 부동산을 기초로 한 채권 등에 투자를 하지;
- 그리고 이걸 잘 운용함으로써 나온 수익을 투자자들에게 배당으로 지급하는 한편;
- 잘 매각해서 수익금을 극대화하려 노력하는 회사라고 보면 돼.
- 그 과정 가운데 머리 굴리고 뛰어다닌 노력에 대한 대가로 각종 수수료를 챙기지.
이 말이 끝나면 다들 이렇게 물어보더라고.
기관은 또 뭐예요?
- 매달 월급에서 일부를 떼어간 돈을 운용하는 OO연금, OO공제회
- 고객들의 자금을 굴리는 증권사, 보험사, OO중앙회
- 돈이 넘쳐나는 부호 집안의 자금을 굴리는 Family Office 등을 말하지.
한마디로 요약하자면… 돈 겁나 많은 금융회사들, 돈 넣고 돈 먹기 하는 현금 많은 회사들을 뜻해.
월급쟁이들/고객들 돈을 받았으니 수익을 붙여서 돌려줘야 할 거 아냐. 지들도 좀 남겨먹는 게 있어야 하고.
또 보유 현금이 많으면 많을수록 더 불리고 싶은 욕심 아니겠는가, 허허.
그냥 은행에 넣어놓으면 마음은 편하겠지만 이자율이 낮아 더 높은 수익을 주는 곳에 투자하고 싶겠지?
그래서 조금이라도 더 먹겠다고 흔히들 아는 주식, 채권, 부동산 등 좀 더 리스크가 높은 상품에 투자를 하는 것일세.
이런 기관들은 보통 한 분야에 몰빵을 하지 않고 리스크를 분산시키기 위해 투자를 다각화하지.
(단순한 예로 1백만원이 있다면, 40만원은 주식, 20만원은 채권, 30만원은 부동산, 10만원은 기타… 이런 식으로.)
그런데 우리도 직접 주식하기가 귀찮거나 전문성이 떨어지니 전문가들이 대신 운용해주는 펀드 상품에 가입하듯이, 이런 기관투자자들도 이렇게 생각을 하는거야.
‘내가 머리 굴리는 것보다는 각 분야의 전문가에게 투자를 맡기고 수수료만 좀 떼주면 되겠네‘
자, 위에 말했듯이 얘들(기관들)은 돈이 많잖아? 즉, 이 자본주의 사회에서 ‘갑’이란거야.
그렇다보니 얘네가 직접 전문가들을 찾아다니면서 ‘우리 돈 좀 굴려주세요’라고 뛰어다니는 것이 아니라, 수수료 먹고 사는 전문가들이 먼저 괜춘한 상품들을 들고 슬금슬금 찾아와.
“이런 좋은 상품이 있는데 한번 검토해보고 우리에게 돈 대주면 잘 굴려줄게용~’ 이러면서.
(다만 언제나 이런건 아니야. ‘갑’측도 좋은 상품을 먼저 발견하면 (친한) 전문가들에게 같이 해보자고 제안하곤 하지.)
자, 여기서 이 수수료를 먹고 사는 전문가들이 어디서 일한다? 바로 ‘자산운용사’라는 곳에서 일한다, 이 말이야.
이 중에 ‘부동산’ 관련 투자/운용을 전문으로 하는 전문가들이 모인 집단을 ‘부동산자산운용사’라고 하는거지.
위에 말했듯이, 부동산자산운용사의 투자 담당자는 괜춘한 부동산 투자 대상을 발굴하면 자금 모집을 위해 기관들에 접촉해.
그리고 기관들에게 각종 근거와 함께 ‘이거 진짜 괜찮은 자산이에요~’라며 투자 제안 Pitch를 하지.
투자 제안을 받은 기관 담당자들은 제공된 자료와 별도 리서치를 통해 검토를 진행하고, 괜찮다 싶으면:
“괜찮은 자산/상품이구려. 돈을 내드리리다. 한번 잘 투자해서 굴려보시오. 우리 자산으로 매입할 수 있다면 주기적으로 수수료/보수(Fee)를 지급할테니 빡세게 잘 운용해서 우리에게 괜춘한 배당 혹은 수익을 안겨주시오. 투자를 청산할 때 일정 목표 수익률을 넘긴다면 성과보수도 좀 얹어드리리다.”
이렇게 말하면서 돈을 내준다는 약속을 하는거야. 물론 이 과정에 오기까지 많은 절차와 노력이 필요하겠지?
이처럼 기관투자자는 ‘갑’, 운용사는 ‘을’. 자본주의잖냐…
- 기관투자자나 큰 손들, 즉 물주를 전문용어로 Limited Partner(LP)라고 하고,
- 투자와 운용에 직접 관여하는 운용사를 General Partner(GP)라고 생각하면 이해가 수월할거야.
뭐, 어찌됐든 다 사람이 하는 일이다보니, ‘갑’인 LP의 마음을 사로잡는다면 업무가 한층 수월해지겠지.
(콧대가 꽤 높아서 갑질하는 사람도 종종 있다는 거는 TMI인가? :P)
GP는 물주인 LP에게 주기적으로 자산의 투자/운용 현황에 대해 보고를 할 의무가 있어 (보통 분기별).
부동산자산운용사(GP)는 보수(Fee)를 얼마나 챙기나?
부동산자산운용사에 관심이 있다면 돈을 어떻게 버는지 정도는 알아두는 게 좋겠지?
대표적인 보수 3가지를 깔끔하게 정리해보자.
(1) Acquisition Fee: 매입/취득보수
우리가 괜춘한 자산/상품 발굴하려고 겁나 뛰어다녔으니, 클로징에 성공하면 (매입이 완료되면) 부동산 매입가(Purchase Price)의 일정 퍼센트(%)를 매입/취득보수로 우리에게 주시구랴.
- 예시: 매입가의 연 1.00%
보수율은 자산 규모나 GP-LP 협상에 따라 매번 달라지니 숫자에 집착하지는 말 것!
(2) Asset Management Fee: 운용보수
매입한 자산이 잘 굴러가도록 심혈을 기울여 운용하고 있으니 부동산 매입가 또는 투자금(Equity)*의 일정 퍼센트를 운용보수로 주시구랴.
- 예시: 매입가의 연 0.50% 또는 투자금*의 연 0.65%
*신탁형 부동산펀드에서는 이 투자금을 ‘설정액’이라고 표현한다네.
운용보수를 받는 시기는 월별/분기별/반기별 등 정하기 나름임.
(3) Disposition / Performance Fee: 매각/성과보수
우리가 가장 적절한 시기에 최대한 높은 가격으로 매각하려고 지금까지 조낸 노력해왔으니 이에 대한 대가로 매각가의 일정 퍼센트를 매각보수로 주시구랴.
- 예시 1: 매각가의 1.00% 이런 식으로 간단하게 협의할 수도 있고, 아니면;
- 예시 2: 일정 수익률(Hurdle; 예: 7.00% IRR)을 기준으로 잡아놓고 이 Hurdle을 초과한 부분의 현금흐름 30%, 이런 식으로 매각/성과보수를 챙길 수도 있다잉.
종종 더 많이 받아내려고 매각보수와 성과보수를 분리하기도 함. 어디까지나 협의된 내용에 따라 케바케임.
이 성과보수(Performance Fee)를 영미권에서는 Promote, Carry 또는 Carried Interest라고도 말한다네.
이렇게 쌔빠지게 돈 벌어서 사무실 임대료, 인건비 지급하고, 각종 사무실 비품 등도 구매하는겨.
또 순이익을 유보금으로 잘 모아놨다가 괜춘한 딜이 있을 때 LP와 함께 공동투자에 들어가기도 하지.
보통 저렇게 퍼센트 단위로 보수를 수령하다보니 우리같은 개미들이 매입하는 2-30평 아파트, 빌라 등 자잘한 건으로는 저 비용들을 모두 충당하기에 택도 없겠지?
그래서 부동산자산운용사들은 대부분 규모가 큰 (작게는 몇백억, 크게는 조 단위) 상업용부동산에 투자를 하는겨.
한마디로 돈이 되는 걸 투자하는거지. 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 임대아파트같은 자산들 말이야.
몇천억, 몇조 규모의 자산을 성공적으로 매입 혹은 목표 수익률을 상회해서 매각했다고 생각해봐.
과연 보수를 어느 정도 받을까?
이제 왜 잘 나가는 운용사들이 보너스 잔치를 하는지 알겠지? 자, 오늘은 여기까지 🙂
